恒大新战略挥刀“砍”负债,每年减债1500亿,将冲击万亿房企!

2020年04月02日 17:57 来源:

雷达财经出品 文|长帆 编|深海

房地产是资金密集型的行业,负债经营成为房企的现实选择。然而,在借助融资做大规模时,高负债成为悬挂在房企头上的达摩克利斯之剑。相关统计数据显示,2020年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托,加起来预计的债务是1.46万亿,巨额的债务让房企苦不堪言。

未来,房企负债驱动模式有望得到改变。3月31日,恒大掌门人许家印在业绩发布会上宣布2020年开始启动战略转型,全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。恒大计划在未来三年将有息负债平均每年下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。

根据恒大发布的2019年度业绩报告,公司全年实现合约销售额6011亿,核心利润408.2亿,资产负债率77.9%,净负债率159.3%,现金余额2287.7亿。

恒大降低负债的底气是巨额销售回款和严控土地储备规模。许家印在发布会上表示,今年要做到销售8000亿,2022年突破1万亿,土地储备每年降低3000万平方米。

有业内人士向雷达财经表示,在全球宏观经济不景气的情况下,地产行业很难重现昔日“高歌猛进”态势,保持合理的负债率,精细化经营成为现实选择。恒大作为龙头房企,此时实施新战略,可以对其他房企起到带动作用,行业整体负债率有望走低。

恒大计划每年减少负债1500亿元

加杠杆是许多地产公司实现跨越发展的“利器”。

恒大并非一开始就是行业最顶尖企业。2009年,潘石屹旗下的SOHO中国营收规模达到75.29亿元,彼时,恒大营收57.31亿元。

2012年,SOHO中国向“包租公”方向转型。潘石屹对外高调宣称:“自持物业更好。”

恒大则选择加速在地产行业扩张。2015年起,恒大就在抓住机会实现跨越式增长,销售额从1300亿元增长到2000亿元、3700亿元、5000亿元……

今年3月31日,恒大发布2019年业绩报告,公司去年实现合约销售额6011亿元,同比增长9%。

选择保守经营路线的SOHO中国,2019年度实现营业额约人民币18.47亿元。目前,SOHO中国正在筹划“卖身”。

此外,在中国房地产协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的2020中国房地产开发企业500强测评结果中,恒大蝉联榜单第一。

在业绩发布会上,许家印谈及2015年实施的“三高一低”战略时表示,当时经济下行,金融机构的大力支持,是房企发展的大好机遇,公司实现了快速发展,营收迅速增加,证明在当时的战略是正确的。

然而,随着宏观经济不景气以及新冠肺炎疫情的冲击,“高负债”给房企带来巨大的压力。

数据显示,今年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托,加起来预计的债务是1.46万亿。海外债方面,Bloomberg数据显示,2020年房企海外债务偿还高峰期为3月和11月,分别超过40亿美元和50亿美元。

巨额负债压顶,房企何去何从?恒大的答案是降负债。

2019年,恒大资产负债率77.9%,净负债率159.3%,现金余额2287.7亿元。许家印表示,“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。

要实现这一降负债目标,确保“高增长”与“控规模”是关键。许家印在现场算了笔账:“18年、19年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

新战略或引发同行跟进

今年房地产受到疫情冲击,线下售楼处关闭,恒大的8000亿销售目标如何实现?

据恒大管理层介绍,目前恒大拥有2.93亿平米土地储备,今年总可售面积达1.32亿平方米,可售货值达1.27万亿,按照64%的去化率保守估算,可实现销售8110亿,完成8000亿销售并无压力。

更值得一提的是,恒大在今年2月率先推行了“网上购房”的营销创举,提供网上VR看房、网上选房、网上购房等一站式服务,以及最低价购买、无理由退房、多重购房优惠等权益。

根据当时恒大公布的政策,购房者只需在恒大旗下的“恒房通”APP平台线上缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》,即可在全国恒大楼盘预定房源。

而从3月1日开始,恒大大幅降低定金门槛、大幅提升奖励标准,只要缴纳3000元定金就能锁定一套房源,推荐他人成功购买就能赚取35000元现金奖励和房价1%的佣金。

在“网上销售”推动下,恒大实现了一季度业绩“开门红”:销售额1465亿大增23%,销售回款1133亿大增55%,行业排名第一,刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。

许家印的目标不止于此,他提出恒大到2022年要实现销售1万亿。

此外,许家印还提出严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。

年报显示,恒大拥有2.93亿平米的土地储备,因此可以适度减少拿地,充分利用现有土地储备,既能确保公司的持续发展,还能大幅减少支出,为新战略的实施提供有力保障。

“从加杠杆做大规模到率先推出网上购房,恒大的踩点都相当精准,体现了公司管理层精准判断趋势的能力。”有业内人士向雷达财经表示,恒大的踩点非常精准,加上行业龙头的示范效应,其“高增长、控规模、降负债”战略有望得到许多房企跟随,房企整体负债率有望走低。

多产业协同并进

在业绩报告中,恒大还公布了多元化产业进展。

新能源汽车是恒大最重视的新业务。2018年4月,恒大对新能源汽车产业进行全球范围研究。

2019年1月,恒大先后入主瑞典NEVS、联手世界顶级豪车制造商科尼赛克,获得了强大的整车研发制造能力。

2019年10月7日,许家印在季度工作会议上的讲话中透露,恒大旗下新能源车的产量将达到年产100万辆,并用3到5年成为全世界最大、实力最强的新能源汽车集团。此外,计划通过一年半左右,将其新能源电池提升到世界一流水平。

在此次业绩发布会上,恒大管理层介绍,过去一年,恒大在汽车产业投入147亿元,其中,第三方收购股权款82亿元、汽车基地土地支出22亿元、厂房机械支出15亿元以及研发费用支出22亿元。未来两年,恒大还将每年平均投资100亿元左右,总共在200亿元。

财报显示,恒大正在同步研发14款新车型,而恒驰1号计划今年亮相全系列产品,将从2021年起在全国量产。广东、上海基地将于2020年下半年竣工。

在汽车销售网络方面,恒大已入股全球最大的汽车经销商广汇集团。在智慧充电方面,与国家电网合资成立“国网恒大”,目前全国正在规划有序充电建设社区。

许家印在发布会上谈及新能源业务展望时表示:“我们对产品和核心技术的要求都是世界领先。不敢说14款车都能爆款,但保证8-10款车爆款,我是有信心的。”

恒大多元化布局已经相对成熟,发展多轮驱动,期待恒大的业绩逐步释放。