恒大降负债之路,决心与利器同在

2020年04月02日 17:53 来源:

3月的最后一天,恒大发布2019年度业绩报告。

数据显示,恒大2019年实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;核心利润408.2亿元,同比下降48%;资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。

在“碧恒万融”房企四大天王里,恒大最后一个开业绩发布会,是有着他自己的考量的——2019年度的业绩发布会,恒大不仅仅是发布上一财年的业绩数据,更有“重大新闻”要公布。

许家印在发布会上宣布,“从2020年,恒大开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

至此,恒大的公司战略开启了新的篇章。

从2015年开启的“三高一低”,到2017年开启的“三低一高”,再到2020年即将开启的新战略,恒大的发展战略来到了第三次转弯的起点。

1、新战略启动

恒大的新战略是什么?——高增长、控规模、降负债

实现销售额的“高增长”,是恒大新战略的第一个目标。

发布会上,恒大公布了2020年的目标:6500亿元。这是对外口径。恒大还有一个内部奋斗目标,是今年要实现年销售额8000亿,到2022年实现1万亿元。

三年实现万亿销售额,底气何来?

经过这次疫情,恒大的“网上卖房”能力得到了公认。恒大用这种颠覆性的思维,在全民皆是恒大营销员的大潮中,实现了2月份销售额逆势大增。这是要实现高速增长的基础条件。

另外,恒大土地储备规模足够大也是保证销售额高增长的最基础。2.93亿平方米的土地储备,是目前所有房企中土储量最高的。

足够高的土地储备,加上线上线下结合的强大销售力,是实现销售额高增长的底气来源。

新战略的第二个目标是“控规模”,指的是要严控土地储备规模。土地规模的奇高,让恒大对未来3年的产品转化基础有着巨大信心。未来三年,恒大要实现土储负增长,每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。

恒大的土地储备规模巨大,因此可以适度减少拿地,充分利用现有土地储备,既能确保公司的持续发展,还能大幅减少支出,为新战略的实施提供有力保障。

“降负债”新战略的第三个目标,也是最核心的目标。

许家印表示,“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。

要实现这一降负债目标,确保“高增长”与“控规模”是关键。

许家印在现场算了笔账,“2018年、2019年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

2、顺应时代,恰逢其时

2019年,恒大的各项核心经营指标仍保持行业领先,为何要大刀阔斧的进行公司战略转型呢?

发布会上,总裁夏海钧给我们揭开了谜题。

“中国房地产黄金20年过去了,现在是回归房地产实体经济的属性。实体经济是真正买土地、建房子、卖房子,然后取得合理的利润。在此基础上,买了土地就能够赚大钱的时代已经过去。在回归商业本质的时代,公司提出了要把房地产从金融属性向实体属性转变,由此,我们提出了新战略。”

许家印继续补充说,一个企业发展,在经营战略方面一定要做深入研究,不同时期、不同阶段、不同国际国内宏观经济情况,以及金融政策、行业政策、企业自身发展的不同,都会影响企业做出不同的发展经营和战略。

回顾恒大战略转变的每个节点,的确如许家印所述,并且,其结果证明,公司做出的每一个战略转变,都顺应了时代发展。

2015年时,恒大实施的是“三高一低”战略,即“高杠杆、高负债、高周转、低成本”的战略,当时的经济形势比较好,2015年经济下行的压力比较大,国家对房地产去库存,尤其是金融对房地产的支持,对于房地产企业来说是一个发展的机遇。

在当时金融环境异常宽松的情况下,恒大用“三高一低”战略实现了公司的跨越式发展。销售额从2000亿元增长到3700亿元,从3700亿元增长到5000亿元,实现了“三级跳”。

到了2018年,高速增长3年的恒大,开始以稳为主题,提出了发展模式从“三高一低”向“三低一高”的转变,即向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的转变。

恒大这次的新战略,是公司成立以来第三次做重大战略转型。

面对公司的高负债,许家印并没有回避。发布会上,许家印强调,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。

随着地产行业进入下半场,高质量发展已成为龙头房企更加注重的命题,其中降负债则是高质量发展的关键。恒大把降负债上升到公司发展战略,可见其决心巨大。

3、三年降负4500亿的利器

按照恒大“降负债”的规划,未来三年要降4500亿负债,到2022年要把总负债降到4000亿以下,负债率达到行业中低水平。

4500亿,并不是一个小的负债财务数据。恒大打算怎么做?

一,促销售、抓回款,是成功降负债的大前提。因此,恒大新战略的第一要事就是要实现销售“高增长”,今年力争实现销售8000亿,2022年实现销售1万亿。

而恒大销售团队的强大销售能力也是有目共睹的。今年一季度,得益于网上卖房的全面推行,恒大销售额大增23%至1465亿,销售回款大增55%至1133亿,均为行业第一,并刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。

这一“开门红”业绩充分展现出恒大实施新战略的巨大成效。

二,恒大庞大的土储也是恒大敢于大力降负债的重要底气。截至2019年底,恒大土储达3亿平方米,这不仅为业绩的高增长准备了足够的弹药,还为企业严控支出提供了空间。

根据新战略的要求,恒大的土储未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右,实现负增长,既不会沉淀太多资金,又能确保公司的持续发展。

三,强大的经营管控能力,为降负债提供可能。

恒大对细节的“锱铢必较”集中体现在管理、产品、成本控制等方面。

在管理上,恒大素来狠抓队伍、制度和文化建设,形成强大的团队执行力;在产品打造上,所有环节都从严管控,通过打造环节精品提升产品品质,不断增加产品附加值;在成本控制上,通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营,实现成本持续下降。

这样的结果是,恒大产品具有了明显的品质和性价比优势。市场是最好的试金石,恒大连年的高增长以及今年一季度的逆市大增就是力证。

强劲的销售能力、充足的优质土储、过硬的产品品质以及出色的成本控制能力,都成为恒大降负债的利器,加上一颗坚韧无比的决心,一个稳健的新恒大值得期待。